Espero que este bien.
Yo soy muy aficionado de decirles a mis clientes compradores, y se lo
repito a usted, que “uno debe comprar una propiedad solamente cuando tenga
sentido para usted y su familia.” Y la necesidad de procurar una vivienda
raramente ocurre a la misma vez que los precios, y los intereses, se encuentran
simultáneamente bajos. Históricamente en los Estados Unidos, la
correlación entre recesiones y valores de bienes y raíces es muy débil.
Actualmente, con la excepción de la recesión del 2008, cuando nos encontramos
en una recesión los precios generalmente se mantienen estable. La recesión
del 2008 fue distinta porque fue directamente causada por el mercado de bienes
y raíces. Si se acuerda, los bancos le prestaban a cualquiera, y el
resultado fue miles de propiedades en foreclosure resultando en un exceso de
inventario de casas en venta. Y esto me trae a mi punto principal.
Lo que determina el destino de los precios es algo que se llama el suministro
mensual de inventario. Es un cálculo que se puede hacer a nivel nacional,
estatal, por ciudad, o en una subdivisión especifica. Se deriva
dividiendo el inventario de viviendas en venta por cuantas se están vendiendo
por mes. Si el suministro mensual de inventario es mas de seis
meses, los precios bajan. Y si el suministro de inventario es menos de seis
meses, los precios aumentaran. Esto nunca falla. En otras
palabras, el destino del mercado es determinado exclusivamente por esta
denominación. Presentemente ay menos de cuatro
meses de inventario en el mercado en Broward y Dade, entonces precios
seguirán aumentando; menos que el año pasado, pero definidamente aumentando..
La historia nos ha demostrado que los efectos negativos de circunstancias
extraordinarias al mercado son mínimas, y que el mercado rápidamente se
recupera. Los dos ejemplos que le puedo dar son la segunda guerra mundial,
y 9/11. En ambos casos el daño a los valores fue mínimo y el mercado se
recuperó rápidamente. COVID19 definidamente ha afectado al mercado, pero
su afecto, igual que cualquier factor externo será temporario, y con
efecto mínimo. Aunque es contraintuitivo, COVID19 tiene el potencial de
causar aumentos de precios porque ay ciertos propietarios que están quitando
sus propiedades del mercado porque piensan que no ay compradores. Y esto
empeorara la situación en que presentemente nos encontramos donde no ay
suficiente inventario de casas. Y cuando no ay inventario y la demanda
persiste el resultado es precios más altos. Y si, las casas se siguen
vendiendo. Mañana yo estoy mostrando las dos casas que tengo en la 130 en
Hialeah Gardens, y la semana pasada cerré otra. Adicionalmente, mis
colegas que se especializan en prestamos hipotecarios todos me están contando
que siguen tomando aplicaciones para préstamos nuevos. Marzo del 2020 vio
menos ventas comparado a Marzo del 2019(por COVID19), pero también ay menos
inventario de casas para comprar que en el mismo mes el año pasado. Y
esto es lo que esta manteniendo el suministro mensual de inventario a
menos de cuatro meses; que en fin es lo que esta manteniendo los precios a sus
presente niveles. En fin, no bajaran en el futuro previsible.
Aquí unas palabras de individuos que saben mucho mas que yo sobre el
tema:
Un gran desafío al que se enfrenta la industria de la
vivienda es determinar qué impacto puede tener la pandemia actual en el valor
de las casas. Algunos compradores esperan grandes reducciones de los precios
porque la crisis de la salud está asfixiando la economía.
Sin embargo, el precio de cualquier artículo está
determinado por la oferta y la demanda, que es, cuantos artículos están disponibles en
relación con cuantos consumidores quieren comprar ese
artículo.
En bienes raíces residenciales, la medida utilizada
para descifrar esa relación se denomina suministro mensual de
inventario. Un mercado normal tendría de 6 a 7 meses de
inventario. Todo lo que este sobre siete meses se consideraría un mercado
de los compradores, con presión a bajar los precios. Todo lo que este en
menos de seis meses indicaría un mercado de los vendedores, lo que
ejercería una presión al alza de los precios.
Al entrar a marzo de este año, la oferta era para tres
meses – un mercado de los vendedores fuerte. Si bien la demanda de los
compradores ha disminuido drásticamente durante la pandemia, el número de
viviendas en el mercado también ha disminuido. El Informe
de las ventas de las viviendas existentes publicado
recientemente por la Asociación nacional de Realtors (NAR por sus siglas
en inglés) reveló que actualmente tenemos un inventario para 3.4 meses.
Esto significa que las viviendas deberían mantener su valor durante la
pandemia.
Esta información es consistente con la investigación
completada por John Burns Real Estate Consulting que recientemente
informó que:
“El análisis histórico nos mostró que las pandemias
generalmente tienen forma de V», (recesiones agudas que se recuperan lo
suficientemente rápido como para proporcionar poco daño a los precios de las
viviendas)”.
¿Qué están diciendo los expertos?
He aquí un vistazo de lo que algunos expertos
informaron recientemente sobre este asunto:
“Apoyados por nuestro análisis de la dinámica de los
precios de las viviendas a través de los ciclos y otros períodos de
interrupción económica y de la vivienda, esperamos que la apreciación del
precio de las viviendas se desacelere de los niveles actuales en 2020, aunque
se mantendrá fácilmente en territorio positivo año tras año dados los factores
beneficios de inventario bajo récord y un entorno de tasas de interés
históricamente bajas”.
“El estímulo proporcionado por la ley del Cuidado de
Salud Asequible (CARE Act) silenciará el impacto que el choque económico
tiene en el precio de las viviendas. Además, los programas de mitigación de
abstención voluntaria y ejecución hipotecaria limitarán el efecto de contagio
de la llama de las ventas en el precio de las viviendas. Pronosticamos que el
precio de las viviendas caerá 0.5 puntos porcentuales en los próximos cuatro
trimestres. Dos fuerzas evitaran un colapso en el precio de las viviendas. En
primer lugar, como indicamos en nuestro informe de investigación anterior, el
mercado de bienes raíces en los Estados Unidos se enfrenta a un gran déficit de
oferta. En segundo lugar, el aumento de la población y la acumulación de la
formación de hogares proporcionan un empuje a la demanda de la vivienda. El
aumento del precio se acelera de nuevo hacia una tendencia a largo plazo de
entre el 2 y el 3 % por año”.
